台灣房市的輝達效應(謝明瑞)

作者：謝明瑞(不動產專欄作家)

一.前言

2023年8月，政府推動新青安專案政策以後，其相對優渥的購屋條件，帶來一片全民購屋的熱潮，也帶動房市價量齊揚的走勢，導致民怨高漲；爾後，在央行連續七次的打房政策以後，國內房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，若再加上川普政府的對等關稅之衝擊，國內房市交投價量具挫，唯不動產貸款餘額續創新高，且銀行資源仍過度集中於不動產部門，對國內房市的長遠發展相對不利，亦可說明當前國內房市變動的縮影。

由於影響房地產變動的因素極多，其關聯性亦相對複雜，除了國內政府打房政策的後續影響之外，國際經濟情勢如川普的對等關稅政策被美國法院視為違法、新台幣的升值、房市建築成本增加、輝達總部進駐北士科…等，都是影響國內房市變化的重要因素。

整體而言，當前國內房市是處於量縮價跌的態勢，而輝達效應(NVIDIA Effect)則是在買方市場中，重新注入國內房市活水的重要動力。

二.房市的輝達效應

1993年4月，由Jensen Huang(黃仁勳)、Chris Malachowsky和Curtis Priem共同創立輝達(NVIDIA)，並由黃仁勳擔任CEO，其是一家以設計和銷售圖形處理器為主的無廠半導體公司(fabless company)。自創立以來，NVIDIA推出了多種晶片產品，包括GPU、CPU和主機板晶片組。NVIDIA的GeForce系列GPU是其最廣為人知的產品線，涵蓋從入門到頂級的圖形處理器。總部設在加利福尼亞州的聖塔克拉拉，位於矽谷的中心位置。

1999年，輝達(NVIDIA)公司在美國那斯達克掛牌上市，2024年，輝達已成為全球最有價值的公司之一，其市值3.5兆美元，是繼蘋果後第二家市值突破3.5兆的公司，股價漲幅超過300倍，不論是投資人或相關企業經營者，對輝達公司未來的發展都充滿信心，2025年，已有超過 400萬的開發人員創建數以千計的加速運算應用程式，更有超過40,000家公司使用 NVIDIA AI技術；此外，全球有大約 15,000家新創公司在 NVIDIA Inception計畫中成長茁壯，是當前國際上極為知名的產業，故輝達公司的設置地點廣受各界注意。

2025年5月，執行長黃仁勳公布台灣總部落腳北士科以後，在輝達效應的驅使下，預估將帶動周邊建商新行情，更有機會成為企業主籌設新址的首選。國內各界亦看好輝達的北士科設廠將會帶動房價成長，預估在2025年便有機會讓北士科周邊房價單坪上看120萬元甚或以上的價位，唯若要超越南軟、內科的房價上限，在短期間內可能仍難以達成目標。

整體而言，2024年下半年以前，在新青安專案的拉抬下，全台房價大漲，唯央行的第七波信用管制政策讓房市呈現走低情形；2025年5月，輝達公司宣布總部設點北士科，不僅為區域房市帶來強力支撐，更為國內不甚景氣的房地產市場帶來一股交投活絡的熱潮，可視為是國內房市的輝達效應(NVIDIA Effect)。另外，輝達宣布在北士科設立台灣總部以後，預期將會帶動高科技人才與上下游企業進駐，房市與商辦需求可望同步升溫，並將加速社子島等周邊區域發展，亦可能推動附近的芝山、士林、北投、石牌等老社區進行都市更新整合，可視為是台灣房市的輝達效應的再延伸。

三.台北三大科學園區的房市變化

輝達(NVIDIA)公司以其國際知名廠商，以及市值唯二超過3.5兆美元的高知名度進駐台北，並於北士科設廠，也使得台北市的科學園區周邊房價變化再受關注，為便於比較分析，茲將台北市的三大科學園區的房價變化說明如下述。

(一).南港軟體產業園區(南軟)

南港軟體產業園區(Nankang Software Park./Taipei Branch，Bureau of Industrial Parks, Ministry of Economic Affairs)是位於臺北市南港區的知識型產業園區，該園區產業主要是以軟體IC設計、數位創意、生物科技，以及文化創意等知識密集型產業為主，允許支援性服務產業進駐，藉以完備園區生活機能，並保留引進新興產業的彈性，以增加產業競爭力。

事實上，「南港軟體工業園區」是由經濟部產業園區管理局主導，台北市政府支持協辦的國家級重大建設。主要設置目的在建立我國發展資訊軟體及知識密集產業之國際形象，提供最完善、先進之軟體發展環境。目前在南港軟體園區的知名公司有中磊電子、台灣東洋藥品工業、飛利浦巨路國際、科懋生物科技、威鋒數位開發…等公司，是一個頗具發展潛力的園區。

對房市而言，政府推動東區門戶計畫，加上接連釋出重大建設利多因素，南港早已擺脫昔日「黑鄉」的刻板印象，轉身為北市最受矚目的房市熱區之一。此外，南港擁有台鐵、高鐵、客運轉運站、捷運板南線、文湖線，以及規劃中的基隆捷運，加上南軟園區、國家生技園區、台北生技園區、南港展覽館、中國信託金融園區、Mitsui Shopping Park LaLaport等大型建設，吸引了眾多建商進場卡位，並帶動區域房價一路攀升，目前南港新建案的成交單價已在百萬元以上，部分預售案甚至可以達到每坪150萬以上。

另外，當地的房市交投亦隨著南軟的擴大而逐漸活絡，若以最近十年南港成屋的平均房價變化來觀察，便可發現當地房市為漲多跌少的走勢(七年漲三年跌)，其中，以2021年的漲幅8.37%為最高，次為2024年的5.90%，而跌幅最大的為2015年的-5.15%，以及2022年的-2.36%，而最近十年(2015-2024)中，其房價的漲幅就超過四成以上(43.32%)。

(二).內湖科技園區(內科)

內湖科技園區(Taipei Neihu Technology Park)是位於台北市內湖區西側的知識型工業園區，乃臺灣第一座由民間投資及政府放寬產業進駐而發展出來的科學園區，二千年後的經濟條件開始活躍。內湖科技園區原名為「內湖輕工業區」，民國58年即劃定該區域，面積原為128.9公頃，惟當時並未使用開發。主要因內湖區最早是以農業、磚瓦業，以及煤礦業為主的傳統產業地區，發展條件不佳，直至民國七O年代，住宅區內仍散布著許多違法小型工廠，不僅缺少規劃，零散分布，缺乏有效管理，且生產過程中所帶來的污染性極大，影響居民生活品質甚巨。爾後在企業主與政府的規劃下，內湖科技園區逐漸壯大，唯在臺北市政府最原始的規劃中只是個輕工業區，卻因擁有便捷的交通網絡和臺北都會區的優質人力等條件，很快吸引了高科技產業的進駐，同時也讓國内外大廠的跟隨，更讓原本的輕工業區逐漸轉型為科技園區。

「內科」轉型成功以後，在其群聚效應帶動下，影響臺灣高科技產業的前100大企業都已進駐內湖科技園區，包括明碁、光寶、仁寶、普立爾、華邦、精業、大眾、致伸等知名公司等，都將總公司的全球運籌總部設在內湖六期，知識經濟的新生態已然成形。當前的內湖科技園區的面積有149.72公頃，包含堤頂大道東側，內湖路一段，港墘路，瑞光路全程，至南到民權東路，當地的房地產行情亦是水漲船高，若以最近十年內湖成屋的平均房價變化來觀察，便可發現當地房市為漲多跌少的走勢(七年漲三年跌)，其中，以2024年的漲幅4.75%為最高，次為2022年的3.01%，而跌幅最大的為2016年的-2.44%，以及2017年的-0.50%，而最近十年(2015-2024)中，其房價的漲幅超過二成以上(26.01%)。

(三).北投士林科技園區(北士科)

北投士林科技園區(北士科，Beitou Shilin Technology Park，BSTP），是位於臺北市北投區南側洲美地區一帶的產業園區，唯北投士林科技園區雖距離士林芝山一帶最近，實則整個區域均位於北投區內。園區範圍主要分為軟橋段及新美洲段兩大部分，前者(東側)由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，內有中正高中、文林國小等學校；後者(西側)為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路，全區包含25公頃的科技產業專用區設於福國路、承德路口附近。園區土地中市有地共9.76公頃，其餘皆為私有地，唯已於2009年元月5日公告實施區段徵收。

另外，北投士林園區占地約94.38公頃，座落於北投區與士林區交界，與台北兒童新樂園、科教館、天文館等學術地標接壤。鄰近有新光醫院、國立陽明交通大學、臺北榮民總醫院、國立臺北護理健康大學等地標，因此，政府以「智慧健康產業」為主軸發展，被台北市視為是市內下一個新興產業發展區域，同時也對當地的房市造成衝擊。

一般而言，北士科的發展條件不若南軟與內科，其房市交投量價相對不佳，若以最近十年士林成屋的平均房價變化來觀察，便可發現當地房市為漲少跌多的走勢(四年漲六年跌)，其中，以2020年的漲幅超過一成為最高(12.70%)，次為2022年的4.76%，而跌幅最大的為2021年的-5.02%，以及2015年的-1.71%，而最近十年(2015-2024)中，其房價的漲幅就超過二成以上(24.44%)。

(四).台北市三大科學園區的房市變化

政府經建政策是將台灣設為科技島，而科技產業是目前台灣經濟產業的重推手，園區周邊的房市也長期被看好，根據實價登錄資料統計，在台北市的三大產業園區中，其房價均呈逐年上升之走勢，若以最近兩年的預售屋單價變化來做觀察，並以2024年為例，便可發現三個園區的房地產價位中，以南港經貿園區的126.8萬元最貴，年漲幅17.30%，其次為內科的121.8萬，年漲幅10.73%；而北士科的均價為111.0萬元，不僅是台北市房價相對較低的產業園區，2023年更呈下降走勢(-1.16%)，是首都唯一價跌的產業園區，其房市交投價量在三大園區中亦是敬陪末座。

唯輝達公司宣布以北士科設廠後，相關的公司如電子和醫院等預計會在附近設立據點，且企業未來招募員工，平均年薪預期會相對較高，將會帶動附近的商家、餐飲、不動產…等行業，唯若要在短期內超越南港、內湖等房市價位，以當前房市動能，可能相對不易，但短期內每坪價格有機會達120萬元的價位，估計未來5到10年房價趨勢應是大漲小回的走勢。

(五)台北三大園區的房市發展

在國內房市發展過程中，若根據台北三大科學園區的設立時間及發展模式，南港、內湖的開發較早，其若與新興開發的北士科相比，新案釋出的供給相對稀少，加上南港、內湖的整體機能較為成熟，尤其南港近年還有多項重大開發案加持，使預售案更具創價空間，漲幅表現相對較佳。

2022年，北士科園區開始推案後，在2023年的新青安專案之推波助瀾下，房價快速衝上百萬大關，爾後但因央行連續推出打房政策，國內房市價量持續走低，加上北士科近期的推案分布有所調整，過去推案集中在靠近既有商圈較近，且房價較高的地段，2024年則有不少新案坐落生活機能仍待培養，但價格相對較低的新洲美一帶，導致2024年北士科的預售屋均價較2023年略為下降。

2025年5月，輝達總部宣布進駐北士科，除地上權開發問題得以解決外，引進的高科技高薪研發人才，以及上下游產業鏈的群聚效應，預估應可帶動北士科周邊的住宅市場，而其因就業增加所帶來的買氣，受惠的雖是社子島的加速都更整合開發，唯其周邊的房地產如芝山、士林、明德、石牌…等(依其與北士科的行車距離而定)之房市則是水漲船高，若以芝山以北較接近北士科的五個捷過站的房價為例，目前以芝山的房價獨占鼇頭，平均單價為每坪83.7萬元，其餘各站均在80萬元以下，而以唭哩岸一帶的房價為最低(62.5萬元)，且其未來發展亦受到關注。

四、結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2023年8月，政府因大選因素而倉促推出新青安專案以後，國內房市價量齊揚，經由央行連續祭出房市信用管制措施後，房市的合理變化逐漸見其效，並由賣方市場轉為買方市場，可視為當前國內房市變動的縮影。

2.2025年5月，輝達公司宣布總部進駐北士科，不僅為區域房市帶來強力支撐，更為國內不甚景氣的房地產市場帶來一股交投活絡的熱潮。主要因輝達公司為全球最有價值的公司之一，其台灣總部進駐北士科以後，預估將帶動周邊建案新行情，同時亦讓國內房市交投再起波瀾。

3.輝達效應帶動芝山、士林、明德等距離北士科園區相對較近的周邊房價變化，並使國內房市發展再受關注。

4.當前國內房市屬買方市場，基於房價為長期看漲的走勢，建議投資人可以依自己的能力與財力狀況，擇時擇地進駐。

＊本文原刊114/6/2風傳媒，由作者授權轉載。