新青安‧限貸令‧爛尾樓─以及大罷免的因果輪廻(謝明瑞)

作者：謝明瑞(房地產專欄作家)

當前國內房市四大亂象，分別是新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免，四者看似獨立事件，實則都與政黨的算計息息相關，因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則掩蓋了爛尾樓現象，四者因果輪迴，環環相扣，且都以政治盤算有關，政治與經濟本是孿生體，二者相互影響，唯若重政治而輕經濟，且政府不能即早因應，則潛在爛尾樓風暴一旦產生，其對國內的政經發展將帶來重大影響。

一、前言

2024年上半年，在國內房地產市場景氣蓬勃發展、金融市場處於低利率環境，以及新青安專案吸引眾多購屋人潮進駐的情境下，房地產供需及交投活絡，買氣暢旺，房貸金額亦大幅增加，使得銀行房貸額度逼近滿水位，也就是接近銀行法第72-2條所規定的「不動產放款不得超過銀行存款總餘額和金融債券發售額的30%」的規範，爾後，因為限貸政策而逐漸出現金融機構有撥款延遲、貸款成數打折，以及暫停受理新申請案件的個案，部分銀行甚至限制房貸成數或提高利率水準，不僅影響開發商的推案量，同時亦衝擊購屋人繳款成數不足，以致無法順利購屋的困境，加上投資人及投機客相繼縮手，導致房市價量齊挫，「爛尾樓」事件頻傳，交投量價俱減，房市亦由賣方市場逐漸轉為買方市場。

2025年下半年，房市交投量縮價減，美台關稅20%，企業慌亂，亂象頻傳，民怨四起，政府卻盡其全力推動大罷免行動，忽略民生議題，當然也忽略因「限貸令」所可能帶來的「爛尾樓」風暴，雖然大罷免以大失敗收場，但房市的「爛尾樓」現象依然未獲解決；同年7月，根據政大永慶即時房價指數的統計，六都和新竹縣市的房價漲幅在2024年第二季達到高峰，第三季漲幅開始收斂，並在第四季出現反轉現象。另方面，央行雖未放寬信用管制，也未祭出第八波信用管制，意味著2025年下半年的房市不甚樂觀，部分地區甚至已持續出現房價下跌的案例，房市「量縮價緩跌」的格局明顯。
整體而言，在新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免的輪廻中，國內房市已由賣方市場轉為買方市場，以及政府專注於大罷免而忽略「爛尾樓」事件頻傳之際，2025年下半年的房市表現不佳，唯亦可視為是潛在購屋人進場看屋或買房的較佳時機。

二、新青安與限貸令

自2024年下半年以降，房市買氣急降，主要源於2023年8月，政府於大選前半年推出的新青安政策，以及因新青安所帶來的房市價量飊漲，迫使2024年的央行連續推出打炒房政策，而「限貸令」則是房市產生由盛而衰翻轉的重要因素，其是指中央銀行根據《中央銀行法》第28條規定，針對銀行的放款條件進行調控，主要包括選擇性放款限制，如「限縮放款成數」、「加強審查放款人條件」、「縮短寬限期」等，目的在於影響房地產市場的資金流動，抑制投機行為。另外，在金融機構部分，限貸令是指根據銀行法72-2條「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和30%」，亦即銀行撥款至房貸的比例，不得超過其資金(含存款餘額、金融債券等)的三成。

政府因大選而倉促推出新青安貸款政策，其相對優渥的購屋條件促使房市交投熱絡，價量雙漲，買賣雙方對房屋貸款的需求大幅增加，2024年，已有多家銀行的房屋貸款水位已逼近滿水位，為符合法令規範，並配合貸款需求，銀行也對新房貸的申請者進行嚴格的審核，許多申請房貸者需排隊等候撥款，或提高貸款利率以抑制申請數量，導致房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，20%的關稅讓進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人權益受損，台股上下波動，且震幅極大，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，如國內六都暨新竹縣市的前十大預售屋待售率中，其平均待售比例都達六成左右，其中又以桃園新屋、高雄前鎮七成最多，且因貸款資金不足而讓「爛尾樓」事件頻傳，加上政府傾其全力推動大罷免活動，忽略房市問題的嚴重性，房市前景岌岌可危。

總之，新青安專案與限貸令息息相關，即使新青安專案將在2026年7月落日，唯其對國內房市造成價量變動輪廻，其所帶來的傷害已難以彌補。

三、限貸令與爛尾樓

限貸令限制房貸資金需求是影響房市去化，以及爛尾樓事件頻傳的原因。

2024年9月20日，中央銀行推出了第七波房貸信用管制措施，此一又稱為「限貸令」的房市政策對後市的影響甚大，其主要目的是為了抑制房價過度上漲，同時穩定金融體系，唯施行方式可謂快急狠，業者及許多購屋人尚不及體會及因應，即已陷入資金斷鏈的困境，特別是房地產是一項具有高度財務槓桿的行業，限貸令對房地產供需雙方影響甚大，相關內容包括自然人名下有房產者，第一戶購屋貸款不得有寬限期；第二戶購屋貸款最高成數從6成降至5成，並擴大適用地區至全國；另外，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款，最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數也由4成降為3成等，而這樣的策略引發供需雙方的資金不足，房市主力的剛需族群亦因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮，部分在三或四年前買入預售屋的購屋者或投資客，於2025年大多進入完工交屋階段，唯限貸令讓房貸需求出現「對保後無法申請貸款、審核後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」的困境，而這也是當前房市可能產生違約風險，以及爛尾樓個案層出不窮的原因。

2025年，在金融機構可貸資金緊俏之際，開發商同樣也面臨資金壓力，蓋因自「919信貸管制」實施後，不僅購屋族難以貸款，建商的土建融審核亦漸趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸所傳出的停止營業事件屢見不鮮，撥款延宕案例時有所聞，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，雖是因應現金流壓力，但同時也增加了建屋與購屋風險，以及買賣移轉棟數的減少。

房地產買賣移轉棟數為房市活絡與否的重要指標，若以最近五年的房市買賣移轉棟數變動來觀察，便可發現政府在推動新青安專案以後的2024年，其移轉棟數為最高，主要因相對優渥的購屋政策導致房市交易熱絡，全台房屋買賣移轉棟數達35萬0525棟，較2023年的30萬6971棟高出一成以上，成長率為14.17%。同年，台灣六都建物買賣移轉棟數的全年總計達271,309棟，年增率14.8%，二者均同時創下近11年來新高紀錄；次為2020年的7.90%，以及2021年的6.61%，唯2022年及2023年的買賣移轉棟數均呈下降走勢，而若以當前房市交投沈寂，以及價量平疲的情境來觀察，2025年，國內房市受到政府房貸政策緊縮、房價高漲後買方觀望，以及全球經濟因川普2.0所導致的不確定性增加等多重因素影響，房地產去化不佳，上半年六都建物買賣移轉棟數年減率已逾2成，估計全年的台灣房地產買賣移轉棟數預估將會低於30萬棟，可能創下近7年新低紀錄。

一般而言，房屋買賣中買方與賣方所需負擔的稅費不同，買方需繳納交易中的印花稅、契稅，以及房屋產權移轉後的房屋稅與地價稅；賣方則是因房屋出售後，被課徵土地增值稅及交易所得稅(或房地合一稅)，因此，當房市愈景氣，交投愈活絡，則政府所收取的房地產稅賦收入愈多，反之則愈少。

2025年6月，根據財政部公佈的統計資料，國內不動產市場仍持續受銀行房貸緊縮、央行管制措施影響，加上對等關稅談判、地緣政治衝突變數，全球經濟與貿易不確定性仍高，連帶影響民眾購屋信心，房市交易持續低迷，房地產稅賦大幅下降，其中又以個人房地合一稅收入減少，表現不佳，土增稅、契稅則持續負成長，而房地產稅賦收入的下降，亦說明當前國內房市景氣不佳的事實。

大體而言，爛尾樓的產生有多種原因，最主要的是政府的「限貸令」衝擊到整體房地產市場，開發商及相關的不動產業者因資金鏈斷裂，無法支付工程款項，導致工程停工所造成。此外，產權糾紛、工程品質問題、政策變動、市場風險等，都可能導致爛尾樓的出現，特別是當前的房市景氣不佳，交投沈寂，價量齊挫，在政府限貸令尚未解附除的情況，目前展亦有所阻礙，面對日益增加的爛尾樓風險，政府如何拿出有效對策，確實保障消費者權益，避免購房美夢轉為惡夢。

四、大罷免與爛尾樓

2024年元月大選過後，立法院呈現「朝小野大」局面，同年3月，國、民兩黨聯手在立法院推動《國會改革法案》，引發「假改革真擴權」的質疑，公民團體發起「青鳥行動」要求退回法案，朝野在國會殿堂衝突不斷，在朝野代表人數相差不大的情況下，執政黨為扭回全面執政局勢，因而有罷免行動的產生。

「大罷免」主要目的為罷免各地民選公職人員，其不僅是對個別政治人物的挑戰，更被視為選民對國會問責的具體行動，也可能成為地方派系與政黨版圖的重新洗牌，為臺灣政治史上規模最大的罷免潮。由於政府傾其全力推動「大罷免」，因而忽略了對外的川普2.0之對等對關稅所帶來的經濟發展的不利衝擊，也忽略了對內的丹娜絲颱風對台南及嘉義中南部造成嚴重影響的救災行動，天災人禍，加上國內外政經事務交夾，且無具體成效，特別是這種無差別性的罷免缺乏正當性，終於造成726大罷免的全軍覆沒。

政府的房市政策為影響房市發展的重要因素，唯當政府傾其全力推動大罷免活動，當然也「忽略」並「掩蓋」了因限貸令所帶來的爛尾樓事件頻傳問題，可以預期的是不論823的第二波罷免行動是否有所斬獲，房市問題依然無法獲得相對圓滿的解決。房市問題就是國安問題，面對日益增加的爛尾樓風險，政府如何拿出有效對策，確實保障消費者權益，應是責無旁貸。

五.房市變動的因果輪迴

大體而言，台灣房市的景氣循環時間約為4至5年，一般是與整體經濟發展有關，唯在政治掛帥的台灣社會中，房市的變化當然亦會受到政治的影響，如當前國內房市的新青安、限貸令、爛尾樓、大罷免等四大亂象中，四者都與各政黨的算計有關，如因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則「掩蓋」了爛尾樓現象，也「忽略」了房市交投價量俱挫的事實，實則四者因果輪迴，環環相扣，且都以政治盤算為起手式，而政治與經濟本是孿生體，若重政治而輕經濟，且政府亦不能即早因應，則潛在爛尾樓風暴一旦產生，其對國內的政經發展將帶來重大影響。

換言之，國內房價偏高，主要因素包括原物料的上漲、人力薪資上揚、股市變動大，以及國會紛擾，政經亂象頻傳等問題，亦為影響國內經濟成長的重要因素，而政治影響經濟與社會變動，其中又以大選前推出的新青安專案內容影響國內房市變化至深且巨，若以當年七都一年住宅總價變動來觀察，則以高雄市的房價漲幅超過一成為最高(12.28%)，新竹縣市的房價漲幅亦超過一成(10.88%)，漲幅最小的為台南市(3.91%)，次為雙北市，其中，台北市的漲幅為4.23%，新北市為4.67%；若以五年期間來觀察，則以新竹縣市的將近六成為最高(58.40%)，其他如台中市(40.94%)、台南市(41.67%)、高雄市(47.69%)等各地市的漲幅均超過四成，而台北市則是唯一下降的地區(-1.08%)。

2024年第四季，受銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制影響，全台房價出現反轉，七大都會區房價指數均呈下跌走勢，其中，以高雄市的跌幅最重，達-4.5%，次為桃園市的-3.3%與新竹縣市的-3.1%，臺北市也下跌-3.0%，顯見當前房價走低的情形十分明顯。另方面，根據國泰金控的國民經濟信心調查（庶民指標）統計，民眾買房和賣房意願皆呈下滑走勢，其降幅分別為-47.6與-29.4，說明國人普遍認為目前非買房時機，同時亦非賣房較佳時點，其占比分別為66.4％和55.8％，二者均超過五成以上，顯示買賣雙方對於當前的房市大多處於觀望態度，房價呈現緩降趨勢，房市一片淒迷。

六.結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

當前國內房市四大亂象分別是新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免，四者息息相關，因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則掩蓋了爛尾樓現象，環環相扣，且都以政治盤算有關。

政府因大選而倉促推出新青安政策，房市交投熱絡，價量雙漲，房屋貸款需求大幅增加，許多申請房貸者需排隊等候撥款，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，且因貸款資金不足而讓「爛尾樓」事件頻傳。