房市水龍頭開了沒？(謝明瑞)
作者：謝明瑞(不動產專欄作家)
2025年9月4日，行政院針對新青安房貸作了重大的鬆綁決策，呼應銀行「水龍頭開大一點」，除排除銀行法72-2的不動產放款比率限制之外，並回溯自9月1日生效。政令一出，購屋人一陣歡呼，為政府德政而喝采，股市營建類股亦是一片翻紅，雖只是曇花一現，但因為房市水龍頭確實已「開大了一點」，而事實則是水龍頭「開大了一點點」，唯「這一點」純是為新青安專案的購屋人而設，不是為所有的購屋人而開，因此，可預期的是此種「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的房市修正政策，對當前複雜的房市問題可能無助於補。
房市水龍頭開了沒？是的，它開了一點點。
一.前言
2023年8月，政府因大選因素而推出新青安專案的房市政策，其相對優渥的購屋條件吸引許多年輕人的參與，唯此一購屋優惠措施是基於選舉因素的考量，其本身就隱藏許多近利與遠弊交夾的糖衣，短多長空，特別是政府無其他配合政策以之因應，且學者專家的建言一直未獲得重視的情況下，以致在推動新青安政策之後所衍生出來的問題愈演愈大，至今仍未能獲得有效的解決。
國內房價偏高，2024年台北市的房價所得比已超過16倍(16.43)，購屋壓力不僅為六都之冠，且相較於全國平均的10.76倍高出甚多，顯示台北市的購屋負擔遠高於全國平均水準，同時亦說明了房價漲幅遠超過家庭所得成長的現象。執政黨憑其選舉的敏銳嗅覺適時提出新青安專案，為許多年輕人實現了難以購屋的夢想，亦是讓候選人因得到年輕人好評而獲得執政機會的重要因素之一，唯因執政黨的國會席次不過半，為便於貫徹執政黨的政策，於是甫當選，執政者即有大罷免的構想，且其由規劃到正式推動所需的時間長達年餘，亦即執政者在獲得執政機會以後，所有的行政資源與時間大多耗在如何才能走向「大罷免大成功」的目標，忽略了國內外的政經態勢變化，也忽略了房市的真正需求，直至「大罷免大失敗」後，才有重拾房市舊山河的認知與做法，唯因新青安所導致的房市價量飆漲現象，已對國內社會造成極大的衝擊，主要即因政府的房市政策及做法基本上都著重於選舉考量與政治操作，而與福國利民的關聯相對有限。
2025年8月8日，在風傳媒的「新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免的因果輪廻」中，作者說明當前國內房市四大亂象分別是新青安、限貸令、爛尾樓，以及大罷免，四者看似獨立事件，實則都與政黨的算計有關，因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則掩蓋了爛尾樓真象，四者因果輪迴，環環相扣，且都以政治盤算有關，同時呼籲政府應重視當前房市的四大亂象問題，於是在「大罷免大失敗」的十日之後，便有了「水龍頭開大一點」的主張，但這種僅是對新青安貸款人的「水龍頭開大一點」的做法，其對整體房市資金的浥注及合理發展的幫助相對有限。
二.政治操作下的新青安
2024年元月13日，台灣舉行第16任總統副總統選舉，本次總統選舉是繼2000年後，再一次沒有任何一位候選人得票率過半，但同時也是自總統開放公民直選以來，首度由同一政黨連續三次獲勝，而政黨的政治操作取向則是影響房市變化的重要因素。
台灣都會地區不當偏高的房價一直為人民所詬病，但也一直未獲得有效的解決，基於房市問題是影響候選人能否當選的重要因素，因此，早在大選的前半年，也就是2023年8月，執政黨為求連任而推出新青安專案，其相對優渥的購屋條件，吸引眾多國人的加入，也帶動國內房市的交投熱絡高潮；唯綜觀其內容，並審視當時的房市變化，作者期期以為不可，只是雖經過多次為文，陳述己見，並在專欄中多次提出批判與建議，唯「言者諄諄，聽者藐藐」，且學者意見終究不如政務官見解，人微言輕，一如狗吠火車，水波不興，且完全不起漣漪，直至新青安問題逐漸浮出檯面，且民怨愈來愈深，有關新青安所可能帶來的弊病，才逐漸為大家所重視。
事實上，為了說明新青安專案所可能帶來的不利衝擊，作者曾多次陳述已見，舉其較重要者如「大選《繃》出來的新青安專案」、「升息、補貼、房價」、「那一天長官要我們到嘉義買房」、「大人物購屋狂想曲」、「大人寃枉啊，我只是沒有錢買房」、「總統候選人的房市政見孰可？孰不可？」、「成也青安，敗也青安的房市政策」、「推升房價的那隻看得見的黑手」、「新青安的美麗與哀愁」、「台灣房市買方市場的形成與省思」、「愛麗絲夢遊新青安」、「政府應重視爛尾樓的問題」…等十餘篇文章加以評論，同時也在「台灣地區房地產行情變動分析」的專欄中，針對新青安專案問題予以評析，爾後，政府雖曾在推出新青安政策的十個月後提出部分修正，並對違反規定者加以議處，但星火燎原，已無法阻止國內房價持續飆漲的問題。
唯當國內房市因新青安專案而帶動國內房價飆漲之際，政府的房市政策並未因此而有所調整，反而是在勝選之後即開始策劃大罷免行動，亦即在過去一年中，執政奢既忽略國內房價飆漲所帶來的民怨問題，亦對國際川普2.0的關稅政策束手無策，因為其所關心的議題就是如何以大罷免行動來削弱在野黨的勢力，從而獲得相對有利的執政機會，當然也不會注意新青安專案所帶來的房價飆漲問題，直至726與823兩次大罷免大失敗過後，為了扭轉民意，才快速對限貸令做了調整，從第一次的延宕十個月才作回應，到第二次的十天即作出因應，其時間的變化反差極大，唯見證兩次的調整都與政治有關，雖政治與經濟為孿生兄弟，二者相互影響，但若重政治而輕經濟，或經濟政策朝政治面嚴重傾斜時，便可能忽略經濟問題的嚴重性，從而使其施政結果無法受到人民的接受，同時也帶來更大的民怨問題。觀之人民對大罷免行動前後對執政者的好感度及支持度之變化，當可瞭解民心的向背繫於一心。
三.水龍頭開大一點的房市政策
2023年8月，政府推動新青安專案，導致房市價量齊揚，民怨四起，而綜觀新青安政策的形成、推動、實施，以及修正，基本上都有政治操作的影子，政治與經濟本是孿生體，以政治手段來解決問題亦無可厚非，但若過於偏向政治，忽略了經濟對政治可能的衝擊，則其所引發的不利衝擊，有時可能踰越政治的衝突。若以2025年九月的房市因應限貸令所做的銀行法鬆綁為例，其迫於大罷免失敗所做出的房市政策回應，唯仍不免失之急燥，不夠周延而可能衍生出更多問題，一如其選前所推出的新青安專案不夠明確周延，可謂如之一轍。相關內容簡述如下。
1.大罷免大失敗後的政治修補
2025年8月27日，在大罷免大失敗後，行政院積極解決民間反應房貸利率提升、貸款不易等亂象，希望在持續落實安全過濾機制的前提下，擴大房屋貸款或金融貸款的水龍頭，設法讓國人不會因任何政策調整，造成個人資產管理的障礙。亦即政府在大罷免大失敗後，行政院希望銀行放款「水龍頭開大一點」，擴大貸款的融資水位；三天以後，也就是同年9月1日，金管會隨即提出配合政策，並與八大公股銀行召開房貸會議，重申全力支持自住及首購族群，以及要求不得強迫搭售房貸壽險且祭金檢等兩大原則以之因應，唯依金管會的「新青安．貸的到－配合青年安心成家購屋優惠貸款精進方案之調整」說明，當前公股與民營銀行的比例多已逼近銀行法第72條之2的30％天花板，為顧及購屋人權益而將新青安額度排除再外；唯政府試圖緩解房貸緊縮造成民怨的做法，同時也引發對政策實際效力的質疑，蓋因其與政府的第七波選擇性信用管制措施的目的大相逕庭。因此，「水龍頭開大一點」的政策大抵可視為是政府大罷免大失敗後的政治修補。
2.主管機關的錯置
國內因為資金斷鏈影響房市正常運作，行政院要求「金融水龍頭開大一點」後，金管會隨即要求銀行對首購族和自住客群提供充分貸款支持，唯八大公股行庫的直接管理部門應是財政部而非金管會，理論上應由財政部下達明確指令，並要求行庫提出具體方案以之因應，唯主管機關未推動，僅由金管會出面協調，顯示政府可能僅是回應民意壓力，而非真正大幅放寬房貸政策，蓋因偏高房價仍是最大民怨。
3.金融機構的法令與風險考量
一般而言，《銀行法》的法律修正通常由立法機關通過，以反映社會變遷、金融發展或政策調整等需求，一如政府為了反應社會變遷，同時化解民怨，將新青安房貸不計入銀行法第72條之2的流動性限額內，用以協助青年購屋。唯若從法令的觀點，央行連續七波信用管制措施，加上《銀行法》第72-2條對銀行房貸額度的限制，使得多數銀行房貸業務已接近滿水位。雖然行政院的房市政策要求支持自住客群，但銀行在風險管控與法規遵循間仍須以取得平衡及金融安全為考量，不可能無限制擴張房貸業務，而新青安的貸款群族之財務能量相對不足，其貸款額度愈高，銀行的風險愈大，亦即金融機構的融資仍須在其可控的風險範圍內方能執行，不可能無限擴大。
4.「一刀切」無法普及房貸需求
在行政院的「水龍頭開大一點」的政策中，政府僅對新青安專案的購屋者提出補救措施，雖是基於政治上的考量，然而這種「一刀切」且獨厚新青安購屋人的做法，也讓自住客、首購族或正常換屋的「非投資客」，不能享有足夠的購屋貸款資金，而當其交屋日期迫近時，購屋人所面臨的資金壓力愈來愈大，若資金斷鏈，造成無法交屋或被迫賣房以之因應，則政府所積累的民怨也會越來越深，因此，行政院協調「開大水龍頭」雖有其政經因素的考量，唯其若試圖以「一刀切」來解決新青安專案困境，卻不能含括所有購屋群族的需求，亦即保障自住者的政策未獲得共識，則其功效可能是相對有限的，且這種「錯殺無辜」的房市政策與當年推動新青安政策的弊害可謂如出一轍。
5.「貸不到」的亂象難以根除
在購屋市場中，資金斷鏈或資金不足是限貸令所衍生出來的現象，在「開大水龍頭」的政策中，新青安雖然排除在72之2條列管圍，但只能紓緩新青安貸款人的部分問題，因為公股行庫為了配合新青安政策而放款，「不動產放款比率」容易偏高，排除在銀行法第72條之2之外，雖能讓公股行庫多出一點放款額度，但其唯一的受惠者就是符合新青安的民眾。事實上，購屋貸款資金不足是泛指所有購屋人所面臨的窘境，而非僅有參與新青安的購屋人，因此，「開大水龍頭」對於整體房貸市場「貸不到」的亂象幫助極為有限，主要因「不動產集中度」並未鬆綁，「房貸荒」的問題亦並未解決，亦即「貸不到」的亂象仍難以根除。
6.惡法亦法
行政院排除新青安貸款72-2限制，未來銀行辦理新青安貸款不再有30%上限，雖是基於解除民怨的考量，但同時也創下政府才推出連續打房政策，並讓國內房市量價漸趨合理時，卻又有打開房貸水龍頭的惡例；事實上，房市的資金斷鏈主要來自金融體系的金流跟不上房價的飆漲，而非僅是單純的限貸令，唯當購屋人貸不到足夠的款項，政府即排除72-2限制，為新青安打開房貸水龍頭，易導致國人以為「政府為解決民怨可以修正法令」的誤會，以及「沒有下不為例，僅有政治考量」的錯覺，雖惡法亦法，強調法律秩序的維持及穩定，不應以法之良惡做「選擇性的遵守」，唯僅有政治考量的法令仍屬惡法，應盡量避免。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
- 2025年9月，行政院針對新青安房貸作了重大修正，排除銀行法72-2的不動產放款比率限制，唯此種水龍頭「開大一點」的政策，純是為新青安專案的購屋人而設，不是為所有購屋人而開，其對當前複雜的房市問題無助於補。
- 國內房價偏高，且房價漲幅遠超過家庭所得成長，執政黨憑其選舉的敏銳嗅覺適時提出新青安專案，為許多年輕人解決了難以購屋的夢想，亦因而獲得執政機會，唯因其甫當選即有大罷免的構想，且其所有的行政資源與時間大多耗在如何才能走向「大罷免大成功」的目標，忽略了國內外的政經態勢與民意變化，直至「大罷免大失敗」後，才有放寬房市限貸令的政治修補。
- 在「水龍頭開大一點」的政策中，政府僅對新青安專案的購屋者提出補救措施，然這種「一刀切」且獨厚新青安購屋人的做法，也讓自住客、首購族或正常換屋的「非投資客」，不能享有足夠的購屋貸款資金，而若政府試圖以「一刀切」來解決新青安專案困境，卻不能含括所有購屋群族的需求，則這種「錯殺無辜」的房市政策與當年推動新青安政策的弊害可謂如出一轍。
- 台灣房市變化受政治與經濟環境變動的影響甚大，如因為大選推出新青安，新青安衍生出限貸令，限貸令導致爛尾樓，而大罷免則「掩蓋」並「忽略」爛尾樓現象，而大罷免大失敗衍生出限貸令修正，唯此種獨厚新青安購屋者而忽略其他購屋人的做法，難以解決當前房市的困境。
- 房市問題宜以國安的高度來解決，建議政府的房市政策應在多方考量之後，從經濟的視角切入，再從國安的高度來規劃，避免陷入重政治輕經濟所導致的困境。
＊本文原刊114/9/12風傳媒，由作者授權轉載。
